【人生100年時代のお金問題】不動産屋さんの売り文句『賃貸で貸せますよ』って信じて良いの?

主婦の方からの質問なのですが、今回は不動産購入の際によく不動産屋が言うあのセリフ…「ローンが終わったら賃貸で貸せますよ。」「住み替えたいと思った時には賃貸で貸せますよ。」こんな感じでマンションの購入を勧める際の売り文句を言う不動産屋は多いですが、これって信じて良いのでしょうか?
2019/03/16

不動産屋がよく言う売り文句って信じても良いの?

さて、実は最近

 

「投資に興味はあるんだけど、知識が無いので何から始めたら良いのか分からない。」
「よく耳にするアレって結局どういう事?」

 

といった、投資初心者さんからの質問を受ける機会が多くなってきました。

 

確かに考えてみれば、最初から知識があったり、投資の為にと多くの時間を割いて学べる方ばかりではありません。そんな方にも、極力失敗しないようブログを通じて、分かりやすく疑問にお答え出来たら良いなと思います。

 

実際に、すぐに行動に移すかどうかはさておき、人生100年時代と言われるなりましたので、老後の不安を投資で解消したいというニーズが高くなってきていますので、ぜひ参考にしていただければと思います。

今回の質問は、不動産購入の際によく不動産屋が言うあのセリフ…

「ローンが終わったら賃貸で貸せますよ。」

「住み替えたいと思った時には賃貸で貸せますよ。」

 

こんな感じで、マンションの購入を勧める際の売り文句を言う
不動産屋は多いですが、これって信じて良いのでしょうか?

 

 

実はこれは、主婦の方からの質問なのですが、

 

ご夫婦にお子さん1人という、所謂『核家族』だったのですが、しかし折角のマンション購入後にご家族が増えたので、今所有している区分マンションを賃貸に出して、戸建てを購入し直しを検討しているとのこと。

 

逆に、若い頃は都会のマンションで仕事と子育て。子供も独立し、自分も仕事をリタイアしたら田舎でのんびりと暮らしたいと言う方もいらっしゃるのではないでしょうか?

 

そうなると今の持ち家が勿体ないですから、折角なら家賃収入を手に入れたいと思う方が増えているようです。

 

 

答えとしては『物件による』…

というのが正直な所なのですが、それだと全然面白くないので(笑)

もう少し詳しく説明します。

事例をご説明します

例えば、3,000万円の借り入れで、35年ローン、金利1%なら、月84,685円の返済です。

 

これを上回る家賃で貸す事が出来れば、ローンが残っていても、とりあえず家賃で月々のローンを払う事が出来ます。

 

当然ですが、空きが出ると収入はゼロになりますので、空室の間は全額自分で支払いすることになります。

 

また、固定資産税や修繕積立金が、別途年間で30~50万円程度必要です。

 

なので、運良く常時入居者がいたとしても、
少なくとも月に12万円以上の家賃がもらえないと持ち出しになります。

本当に購入したマンションで住み替えしたい時に、月12万円以上で貸せるのでしょうか?

それを調べる方法があります。

それは、現在の賃貸市場を調べるのです。

 

例えば、築10年程度で住み替えをして、賃貸に出すと予想するなら、

「現在築10年の賃貸相場を調べる」のです。

 

すると、月15万円かもしれないし、8万円かもしれません。

 

10年後のことはなってみないと実際は分かりませんが、不動産屋さんに言われたことを鵜呑みにするより、ずっと納得できるしリスクが低い計画だと思います。

 

また、ローンが完済したとしても、それだけで、所謂不労所得と言える程の収益は得られません。

 

なぜなら、ローンを完済した時には、35年が経過した、競争力が落ちた築古の区分マンションとなっているからです。

 

当然同じマンション内で、同じように考えて賃貸に出す人も多いでしょう。同じような間取りの物件がずらりと並んでいる。そんな光景を想像してみましょう。

 

恐らく価格競争になっていますね。

 

 

同じような家賃で、賃貸に出しても魅力的とは見えない可能性が高いです。

 

すると。

 

差別化を計るため、大幅なリノベーションが必要となり、数百万ものお金を掛けてリフォームをすることになったりします。これも35年後のことを知りたいなら、いま築35年のマンションがどうなっているかを調べてみるといいですね。

 

アパマンとかエイブル、ミニミニなど、賃貸不動産の窓口に行って借りたい旨を伝えれば、いろいろ教えてもらえると思います。家賃収入を考えるなら、その物件の周辺の家賃相場を調べてみる事がとても重要なのです。

つまり不動産屋の「賃貸物件で貸す」と言うセリフは、嘘ではないけれど、それで持ち出し無しで回せるかというと、全然別。

場合によっては、大幅に持ち出しになることも十分にあり得ます。

 

ましてや、賃貸オーナーとして豊かに暮らすのは夢の又夢。

と言ったところです。

 

では、

 

どんな物件を持てば家賃収入で利益を生み出せるのか?

そして願わくば、安心して暮らせるほどの利益を生み出せるのか?

 

それについては、次回以降でお伝え出来ればと思います。