【人生100年時代のお金問題】どんな物件を持てば、家賃収入で利益を生み出せるのか?

さて、前々回の続きです。どんな物件を持てば家賃収入で利益を生み出せるのか?そして願わくば、安心して暮らせるほどの利益を生み出せるのか?についてお話させていただきます。
2019/04/08

どんな物件を持てば、家賃収入で利益を生み出せるのか?

2019年3月16日の記事で、分譲のマンションを購入してローンを払い終わった後や、ローン完済前に住み替えが必要になった場合に、賃貸として貸して家賃収入を得る際の現実をお話しました。

 

2019年3月16日「不動産屋さんの売り文句『賃貸で貸せますよ』って信じて良いの?」はこちら

 

正直、それについては、なかなか厳しいものがあります。

 

その理由を説明すると、元々自分で住むつもりのものを、賃貸に転用しようとしていることが、やりくりが厳しくなる根本的な原因です。

やはり「賃貸収入」で利益を生み出そうとするなら、最初からその目的で購入する必要があります

つまり、曲がりなりにも「賃貸事業」を営もうとする訳ですから、コスト意識が必要なのです。何かを販売するなら、仕入れがあって、販売価格がある。そのコスト意識があるから、商売が成り立つ訳です。

 

趣味で仕入れて(自宅用として購入)、要らなくなった販売しようとしても(中古で賃貸に出す)それは、うまくいかないのも当たり前というものですね。

 

 

簡単にまとめると、

 

借り手さえ居てくれれば家賃収入は確かに手に入りますが、それで賃貸業として成り立つかというと、そうでは無く、ちゃんと収支が回る価格で購入する必要があります。

では、家賃収入で利益を生み出したい場合、どんな物件を選べば良いのでしょうか?

それには、【返済比率】という指標が、最もシンプルかつパワフルな判断材料となります。

 

 

【返済比率】とは、単純に、「銀行への返済額」を「家賃収入」で割ったものです。例えば、銀行への返済額が5万円に対し、10万円の家賃収入だったとすると、5÷10=0.5です。

 

つまり、この場合の返済比率は50%となります。

 

 

賃貸業として成功したいなら、返済比率はできれば40%以下。悪くても45%以下を目指しましょう。なぜなら、コストとして、固定資産税、修繕費、管理費などが必要なためです。

 

 

さらに、将来の家賃下落にも対応するためには、これくらいの返済比率に抑えておかないと、長期的に利益を確保することができないからです。

返済比率が大事

このように、【返済比率】という見方ができると、一気に識別することが可能になります。恐らく市場に出ている物件のほとんどが合致しない物件となるでしょう。

 

 

ところが、この指標を下回るとても優良な物件が、安定して出てくるタイプの不動産があります。それは、「中古の一棟物の住居系マンション(又はアパート)」です。

 

家賃収入で安定した収入を得ようと思うのであれば、マンションを一棟丸ごと持つ事がお勧めです。

 

 

これを聞いて「そんなのかなりのお金持ちじゃないと無理だ。」
と思った方もいらっしゃると思います。

 

 

しかし、ちょっと待って下さい。

 

 

確かに都会のマンションであれば、

 

・1室買いたいと思ったら、少なくとも3千万円
・都心であれば5千万円、もしくは7~8千万円

 

そんな物件も沢山ありますね。

 

 

でも、一方で、地方であれば、それだけの金額で、
マンションが一棟買えてしまったりします。

1棟丸ごと購入する場合、1室当たりのコストがかなり安く買えます

例えば、1棟で10室のアパートが3000万円であったとすると、1室が300万円で購入できたことになります。分譲マンションと比較すると、ざっくり10分の1以下で購入できたことになります。

 

 

1戸当たりの賃料が、4万円だとすると、1ヶ月で40万円となります。

 

 

一方返済はと言うと、3000万円を金利2%、20年返済の全額ローンで購入したとすると、毎月の返済は、151,765円となります。

 

 

この返済比率は、151,765÷400,000=37.9%
となり、非常に優秀です。

 

 

この物件の場合は、恐らく経費を引いても、
手元に120~150万円くらいは、残ると思います。

 

 

これくらいの物件は、ゴロゴロとは言いませんが、割と探せば出てくるのが、一棟物マンション投資の面白い所です。特に地方だとより可能性が高いですね。

 

 

もちろん、しっかり探したり選定する目利きの力が必要ですし、滞納があったり、設備が故障したりすることはありますので、購入したまま放置していいというものではありません。

 

しっかり運営する努力が必要です。しかし、それを上回る魅力があるのも事実です。

都心マンションより、地方マンションが断然オススメ

都心のマンションを区分で1部屋持つより、地方のマンションを一棟持つ方が、土地もついている訳ですから、より大きなリターンが期待できます。

 

 

それに、一棟丸ごとマンションを持てると、リフォームをしたりする事で、周囲の物件と差をつけたオリジナリティのある物件にする事も出来ます。

実は、高齢になった地主さんが、折角の好条件を持った物件を持て余してしまって、売却してしまう場合もあります。

・賃貸の運営自体が面倒と感じている
・リフォームが必要だけど、どこから手を付けて良いのか分からない
・子供さんに相続させたいと思っていたけど、その子供さんが賃貸をやりたくない

 

など、よくあります。

 

そういう理由で、売りに出された物件を買い受けてリフォームをすると、とても魅力を持った物件になったりします。

 

 

いま、老後を考えると、不安で仕方がないという方が増えてきています。そんな方に、一棟物マンションを購入し、それを運営する魅力をお伝えできればと思います。

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